賣屋報稅雖然複雜，但納稅人只要牢記「思前想後」這四個字的祕訣，一切就變得簡單多了。
所謂房屋課稅的舊制，是指納稅人賣房子（含房屋及土地）時，賣土地的所得不課稅，但賣房子的所得，須申報財產交易所得，並與納稅人其他各種所得合併成綜合所得，在每年五月申報綜所稅，適用5%到45%的累進稅率課稅。而房屋課稅的新制，則是指今年實施的房地合一所得稅，此時賣房子和土地的所得都必須課稅，但採分離課稅，依持有期間不同，以15%到45%的累進稅率課稅，且在交易過戶日後三十日內，向國稅局申報繳稅。
思前！去年賣屋全按舊制；想後！今年賣屋分新舊屋
安侯建業會計師事務所會計師張芷指出，今年五月報稅是申報去年的所得稅，而房地合一所得稅是今年才實施，所以，納稅人只要去年有賣房子，就一律採用舊制，將賣屋的所得，列為財產交易所得申報；若納稅人在今年一至五月有賣屋行為，則須區分賣的是「新屋」或「舊屋」，若賣新屋則須適用房地合一新制，在過戶日後三十日內馬上申報繳稅；而若賣的是舊屋，則仍須適用舊制，只對賣屋的所得課稅，並等到明年五月時，再合併其他的所得一起申報綜所稅。
因此，如何分辨納稅人賣的房子是「新屋」或「舊屋」就很重要了。勤業眾信會計師事務所會計師莊瑜敏指出，判斷的標準就是看取得房屋的時間，如果納稅人在民國105年一月一日以後取得，或是在103年一月二日以後取得的房子，但持有期間在二年以內，於今年賣出，都算是賣出「新屋」，必須適用房地合一新制；而若今年賣出的是102年之前取得的房子，因持有期間已超過兩年，那就是「舊屋」，即適用舊制，相關的售屋所得，明年再申報即可。
財政部台北國稅局局長何瑞芳表示，由於房地課稅的新舊制交雜在一起，國稅局也預料到今年有賣屋的民眾可能會搞混掉，因此，國稅局已設計出一張自我檢核表，放在網路供民眾參考，且民眾也可向國稅局的各個稽徵所或台北市稅捐處各分處，索取這張檢核表，並按表操課填寫，就可以知道自己賣的是新屋或舊屋，再分別適用新舊制，納稅人不必太擔心。
記住！五月申報全屬舊制；算法！原則上採實價課稅
由於去年房地合一新制尚未實施，所以納稅人今年五月申報去年售屋所得，全部適用舊制，只對賣房屋的所得課稅，賣地的所得不課稅。傳統上，國稅局若能查到納稅人賣房子的實價及成本，就會以實價減掉成本的差額，作為納稅人賣屋的財產交易所得，再併入納稅人的綜合所得課稅。
但過去因房地產交易的實價不易查核，因此，財政部會依各地的情形，發布各地賣屋的財產交易所得標準（俗稱部頒標準），當國稅局查不到納稅人賣房子的成本及賣價資料時，納稅人即可根據這項標準，以賣屋的房屋評定現值乘上標準的比率，作為售屋所得申報即可。
例如，納稅人若賣出位於桃園中壢市且持有10年的房子，因房子持有時間長，成本已忘掉，假設房子的售價是500萬元，但房屋評定現值為200萬元，則此時因部頒標準規定，賣出桃園中壢房子的所得，是房屋評定現值的23％，納稅人就可以200萬元乘上23％，申報賣屋的財產交易所得為46萬元。
但資誠會計師事務所會計師郭宗銘與洪連盛指出，若納稅人去年賣的是各地都會蛋黃區的高價豪宅，那就要適用較貴的豪宅部頒標準計算，算出來的售屋所得就會高非常多。
財政部台北國稅局官員指出，所謂「豪宅」的標準，是指台北市售價在7000萬元以上，新北市售價6000萬元以上，全台其他地區售價在4000萬元以上的房子；這些高級豪宅出售時，若國稅局只查到房子的賣價，但查不到成本，那就按公告現值的房地比計算賣屋的價格，再乘上15%作為納稅人賣屋的所得課稅。
課稅！豪宅、非豪宅差很大；緊追！高賣低報愈來愈困難
舉例來說，納稅人去年賣了一棟位於新北市板橋區的房子，房子的賣價為1億2000萬元，房屋評定現值為1000萬元，而土地的公告現值為2000萬元，此時的房地比公式為： {房屋評定現值 （房屋評定現值＋土地公告現值），即1000萬元（1000萬元＋2000萬元）}，算出來的房地比是三分之一，再以賣價1億2000萬元乘上三分之一得出4000萬元，這4000萬元就是納稅人賣屋的收入，再以4000萬元乘上15%得出600萬元，這就是本例中，納稅人賣出板橋區豪宅應申報的售屋財產交易所得。
上例中，若假設納稅人板橋區的房子只賣了5000萬元，因低於新北市豪宅標準，就可以用較便宜的部頒標準計算，按今年的部頒標準，賣板橋區房子的財產易所得標準，是房屋評定現值的36%，此時，納稅人可以1000萬元房屋評定現值乘上36%，得出須申報的售屋財產交易所得為360萬元，比豪宅的標準便宜非常多。
不過，郭宗銘及張芷表示，由於所得稅法規定，納稅人賣屋時，須以實價減掉成本作為所得課稅，雖然在國稅局查不到售價及成本下，納稅人可以部頒標準申報售屋的財產交易所得，但國稅局仍保有查稅的權力；一旦國稅局查出納稅人實際賣屋所得，遠高於以部頒標準申報的金額，國稅局可能採取補稅再加處罰款的措施。
此外，由於房屋評定現值與市價的差距仍非常大，且最近幾年台灣各地房地產價格大幅飆漲，而以部頒標準計算的賣屋所得，仍有偏低現象，各地國稅局也承受很大的壓力，自從不動產交易實價登錄制實施及查稅技術進步後，各地國稅局查核房屋實際買賣價格的能力，也大為加強，往後納稅人申報賣屋的所得，想用偏低的部頒標準申報，可能愈來愈難了。
圖文獲財訊雜誌授權刊登。